Vládny konsolidačný balíček a vyššia DPH už nie sú len abstraktným pojmom z minuloročných správ. Od začiatku roku 2026 už reálne prepisujú cenovky tovarov a služieb – a výnimkou, prirodzene, nie je ani bývanie. Znamená to koniec realitného sna v našom regióne? Vôbec nie. Len nastal čas na mimoriadny pragmatizmus.
Košický realitný trh je dlhodobo špecifický fenomén. Cenami nehnuteľností už roky sebavedomo dýcha na krk Bratislave. Dôvodov je hneď niekoľko: prítomnosť silného IT sektora, etablované univerzity (TUKE, UPJŠ, UVLF), ktoré generujú neustály dopyt po prenájmoch, a aj príchod automobilky Volvo. Tento masívny impulz do mesta už dlhšiu dobu láka investorov aj novú pracovnú silu.
Zároveň však platí jedna zásadná vec – na trhu chronicky chýba masívna nová výstavba. Veľkých projektov s viac ako stovkou bytov je minimum. Dopyt tak neustále prevyšuje ponuku. A do tohto už aj tak napätého prostredia vstúpili nové daňové a konsolidačné opatrenia. Čo to znamená pre bežného človeka, ktorý chce v blízkej dobe predávať alebo kupovať?
Novostavby lacnejšie nebudú, priestor na zľavy sa minimalizuje
Zvýšenie základnej sadzby DPH na 23 % sa ako bumerang vrátilo do cien stavebných materiálov a práce. Pre developerov to znamená citeľne vyššie vstupné náklady. Ak teda dnes niekto vyčkáva na to, že nové prémiové projekty v širšom centre (ako napríklad očakávané štvrte v okolí Malinovského kasární) pre konsolidáciu plošne zlacnejú, môže byť sklamaný. Vyššie dane z princípu novú výstavbu predražia. Realitný trh v segmente novostavieb si udrží stabilnú cenovú úroveň, a ak k nejakým úpravám príde, pôjde len o veľmi mierne, kozmetické benefity pre klientov, nie o plošné zľavy.
Staršie byty ako bezpečný prístav
Keďže novostavby budú pre časť strednej triedy finančne náročnejšie, pozornosť kupujúcich sa ešte intenzívnejšie presunie na sekundárny trh. Tradičné a obľúbené košické sídliská ako Terasa či KVP, ale aj historické byty v Starom Meste, naberú na dôležitosti.
Ľudia budú hľadať racionálne kompromisy. Už dnes vidíme, že najväčšiemu záujmu sa tešia praktické 2-izbové a 3-izbové byty. Sú ideálne na štart, no rovnako perfektné ako investícia na stabilný prenájom. Tieto staršie panelové či tehlové byty si tak udržia svoju hodnotu, pretože budú v roku 2026 tou najdostupnejšou a najrozumnejšou alternatívou k novostavbám zaťaženým vyššou daňou.
Psychológia predaja: Očakávania vs. realita
Ako sa realitný trh mení, vidí vo svojej každodennej praxi aj Timea Gruszecká z kancelárie amazonreality. V Košiciach patrí k rešpektovaným realitným odborníkom. Počas svojej dlhej kariéry pomohla k novému bývaniu obrovskému počtu spokojných klientov, vďaka čomu má o lokálnych trendoch spoľahlivý prehľad.
Podľa jej skúseností prináša aktuálna ekonomická situácia jeden dôležitý odkaz pre všetkých predávajúcich: Je čas na zdravý pragmatizmus.
Mnohí majitelia nehnuteľností majú stále v pamäti divoký realitný boom spred pár rokov a svoje očakávania nastavujú privysoko. Lenže konsolidácia a celkové zdražovanie odčerpajú ľuďom časť disponibilných príjmov. Kupujúci v roku 2026 sú už oveľa citlivejší na cenu a ponuky preosievajú prísnejším sitom. Prehnane drahé nehnuteľnosti, pri ktorých majiteľ skúša šťastie metódou „uvidíme, možno sa niekto chytí“, zostanú v ponuke visieť dlhé mesiace. Dnes viac ako inokedy platí, že správne, analyticky a odborne nastavená trhová cena hneď na začiatku je kľúčom k úspešnému predaju.
Čas na premyslené rozhodnutia
Hoci slovo konsolidácia vzbudzuje rešpekt, netreba podliehať panike. Úrokové sadzby hypoték sa po predchádzajúcich skokoch nateraz stabilizovali okolo hranice 4 %. Pre kupujúcich to prináša jedno obrovské pozitívum – vytratil sa nezdravý emočný tlak. Na obhliadkach už nestoja zástupy záujemcov, ktorí by sa predbiehali v tom, kto zloží rezervačnú zálohu skôr. Dnes máte čas prísť, nadýchnuť sa, zhodnotiť dispozíciu, prerátať si mesačné náklady a urobiť rozhodnutie s chladnou hlavou.
Realitný trh v Košiciach teda nekončí, ani nezamrzne. Bývať potrebujeme všetci. Mení sa len tempo a pravidlá hry. V čase ekonomických zmien je najväčšou chybou robiť životné rozhodnutia na základe strachu z novinových titulkov. Oveľa dôležitejšie je mať pri sebe partnera, ktorý vám nevytvorí tlak, ale poskytne oporu. Človeka, ktorý trhu rozumie profesionálne, no pristupuje k nemu maximálne ľudsky. Pretože za každou kúpnou zmluvou či hypotékou sa skrýva reálny ľudský príbeh a hľadanie domova.
„V časoch, keď sa menia pravidlá hry, je najdôležitejšie nenechať sa ovplyvniť emóciami. Ak ľudia plánujú predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a chcú sa v novej realite zorientovať bez stresu, radi s nimi v amazonreality preberieme ich možnosti pri dobrej káve. Naším cieľom je nájsť riešenie, ktoré bude pre ich rodinu a peňaženku to najbezpečnejšie,“ uzatvára Timea Gruszecká.
Poraďte sa o svojich realitných plánoch v Košiciach s niekým, kto trh pozná zvnútra.
Prvá konzultácia je bezplatná a nezáväzná. | Košice | amazonreality.sk | WhatsApp: +421 905 236 032
nehnuteľností
klientov
skúseností
