Ešte pred pár rokmi platila jednoduchá poučka: kto chce bývať draho, ide do Bratislavy. Kto chce ušetriť, ostane na východe. V roku 2026 táto rovnica prestala platiť. Košice sa z „lacnejšej alternatívy" zmenili na jeden z najdynamickejších realitných trhov v krajine — a v tempe rastu cien začali dýchať hlavnému mestu na chrbát.
Timea Gruszecká, osobná realitná maklérka a zakladateľka kancelárie amazonreality, sleduje tento obrat priamo z prvej línie. Za 27 rokov na košickom trhu, s viac ako 1 020 predanými nehnuteľnosťami a 1 350 spokojnými klientmi, zažila niekoľko cenových vĺn. Tá súčasná je však iná. „Ešte nikdy som nevidela, aby sa o byt v bežnej štvrti uchádzalo toľko vážnych záujemcov naraz," hovorí.
Poďme sa pozrieť, čo tento rast skutočne znamená — bez paniky, ale aj bez ružových okuliarov.
Čo sa to v Košiciach vlastne deje?
Začnime tým, čo hovoria čísla — ale hneď ich preložíme do reči, ktorej rozumie každý.
Ceny nehnuteľností na Slovensku rástli v poslednom roku dvojciferným tempom. A Košice patria k motorom tohto rastu. Bežná cena dvojizbového bytu sa v meste pohybuje rádovo medzi 155 000 a 190 000 eurami — a smeruje nahor. Najväčší skok pritom zažili menšie, štartovacie byty: jednoizbové byty rástli najrýchlejšie zo všetkých.
Preložené do ľudskej reči: byt, ktorý ste pred rokom mohli kúpiť za 150 000 eur, vás dnes vyjde pokojne o 15 000 až 18 000 eur viac. To nie je rozdiel, ktorý prejdete mávnutím ruky. To sú peniaze za novú kuchyňu, kúpeľňu a ešte aj dovolenku navrch.
Prečo sa to deje práve tu? Spojili sa tri sily:
Chýbajúce byty. Slovensku ako celku chýba odhadom okolo 200 000 bytov a v Košiciach je nová výstavba — najmä priamo v centre — dlhodobo poddimenzovaná. Keď je dopyt vyšší ako ponuka, cena má jediný smer.
Práca a investície. Príchod automobilky Volvo do Valalík, rozvoj priemyselného parku a tisíce pripravovaných pracovných miest menia celý región. Pri plnej prevádzke má v závode a u subdodávateľov pracovať až okolo 16 000 ľudí. Každý z nich bude niekde bývať.
Návrat do mesta. Ľudia sa sťahujú z dedín späť bližšie k práci, službám a školám. Dopyt po mestskom bývaní silnie.
Toto nie je krátkodobý výkyv, ktorý za pol roka spľaskne. Je to štrukturálna zmena — a tá sa odráža v cene každého metra štvorcového.
Čo to znamená pre KUPUJÚCICH: prečo „počkám ešte rok" prestáva fungovať
Ak patríte ku kupujúcim, máte to dnes najťažšie. A bolo by neúprimné tváriť sa, že je to inak.
Roky platila taktika: „Počkám, kým klesnú úroky na hypotékach, a potom kúpim lacnejšie." V Košiciach roku 2026 sa táto stratégia obracia proti vám. Kým čakáte na o niečo lacnejšiu hypotéku, cena samotného bytu vám medzitým ujde nahor — a to často rýchlejšie, než koľko by ste ušetrili na úroku.
Ukážme si to na čísle. Predstavte si byt za 170 000 eur. Ak počas vášho čakania zdražie o 8 %, je zrazu o vyše 13 000 eur drahší. Aby vám toto „prečkanie" dávalo zmysel, museli by úrokové sadzby klesnúť tak výrazne, že to v dnešnej situácii — keď sadzby skôr stagnujú či rastú — jednoducho nie je reálne.
Čo s tým? Timea Gruszecká odporúča svojim klientom tri veci:
- Majte hypotéku schválenú vopred. Kupujúci s pred schválenou hypotékou je pre predávajúceho ako hotovosť v ruke. Keď sa objaví dobrý byt, nemáte týždne na rozmýšľanie — máte hodiny. Kto je pripravený, ten vyhráva.
- Buďte pružní pri lokalite. Ak sú prémiové štvrte ako Staré Mesto či Sever nad rozpočet, neznamená to koniec sna. Pozrite sa na Terasu, KVP, Nad jazerom alebo Dargovských hrdinov — štvrte s dobrou dostupnosťou, kde za rovnaké peniaze dostanete viac.
- Nebojte sa bytu pred rekonštrukciou. Starší byt v dobrej lokalite za nižšiu vstupnú cenu môže byť múdrejšia voľba ako nový byt na okraji. Rekonštrukciu zvládnete postupne — lokalitu nezmeníte nikdy.
Rast cien nie je pre kupujúceho rozsudok. Je to výzva pripraviť sa lepšie ako ostatní. A presne v tom je dobrý maklér na nezaplatenie — pozná byty skôr, než sa objavia v inzercii, a vie, kde je ešte priestor.
Čo to znamená pre PREDÁVAJÚCICH: trh vám praje, ale nie je hlúpy
Ak predávate, gratulujem — máte vietor v chrbte. No pozor, aby vás ten istý vietor nezhodil.
Áno, ste v silnej pozícii. Dopyt prevyšuje ponuku a kvalitné byty miznú z trhu rýchlo. Lenže rok 2026 priniesol jednu dôležitú zmenu: kupujúci sú citlivejší a opatrnejší. Majú prístup k dátam, porovnávajú a nadhodnotený „ležiak", ktorý visí v inzercii mesiace, ich odrádza. Na rastúcom trhu sa dá zarobiť — ale kvôli prestrelenej cene aj prerobiť.
Tu sú dva najčastejšie omyly, ktoré Timea u predávajúcich vidí:
Omyl č. 1: „Trh rastie, tak nasadím cenu o 20 % vyššie, nech mám rezervu na zjednávanie." Výsledok? Byt odradí vážnych záujemcov hneď v prvý týždeň — práve vtedy, keď je inzerát najviac videný. Keď cenu po mesiacoch znížite, kupujúci už majú pocit, že je s bytom niečo v neporiadku.
Omyl č. 2: „Trh je tak silný, že na prezentácii nezáleží. Predá sa to aj tak." Naopak. Práve dobrá prezentácia — kvalitné fotografie, home staging, premyslený popis — rozhoduje o tom, koľko vážnych záujemcov sa o byt pobije. A viac záujemcov znamená vyššiu finálnu cenu.
Paradox rastúceho trhu je práve toto: príležitosť predať draho je obrovská, ale len pre toho, kto byt nastaví a odprezentuje správne. Realistická cena podložená znalosťou konkrétnej štvrte, profesionálna prezentácia a správne načasovanie inzerátu dokážu vyhnať finálnu cenu nahor cez zdravú súťaž záujemcov. Práve tu sa zúročí 27 rokov skúseností — Timea vie, za koľko sa reálne predávajú byty vo vašej štvrti, nie za koľko sa „pýtajú" v inzerátoch.
Čo to znamená pre INVESTOROV: matematika prenájmu sa mení
Pre investorov je rok 2026 v Košiciach zaujímavý — ale vyžaduje chladnú hlavu a inú optiku než pred piatimi rokmi.
Hlavná zmena: ceny bytov rastú rýchlejšie ako nájomné. A to mení celú rovnicu. Keď kúpna cena vyletí nahor, no nájom rastie len mierne, hrubý ročný výnos z prenájmu (tzv. rental yield) sa stláča. Inými slovami — drahší byt prináša percentuálne menší výnos z nájmu než kedysi.
Znamená to, že investovať do košických bytov sa neoplatí? Vôbec nie. Len treba zmeniť uhol pohľadu:
- Z výnosu na hodnotu. Košice sú dnes primárne príbehom o raste hodnoty nehnuteľnosti v čase, nie o vysokom mesačnom cashflow. Kto kúpi dnes na správnom mieste, stavia na tom, že o pár rokov bude byt podstatne hodnotnejší — a Volvo s tisíckami pracovných miest je silný argument, že tento rast bude pokračovať.
- Štartovacie byty ako tromf. Najrýchlejšie rastú malé, jedno- a dvojizbové byty. Sú najlikvidnejšie, najľahšie sa prenajímajú a má o ne záujem najširšia skupina — od mladých profesionálov po pracovníkov mieriacich do priemyselného parku.
- Lokality s budúcnosťou. Dopyt potiahnu manažéri, zahraniční špecialisti a subdodávatelia okolo Volva. Byty s dobrou dostupnosťou do Valalík a do centra majú pred sebou silný príbeh.
Rada pre investora znie: nehľadajte najlacnejší byt, hľadajte byt s najlepším príbehom rastu. A ten príbeh sa nepíše v tabuľke — píše sa znalosťou mesta. Ktorá štvrť pôjde nahor, kde sa plánuje infraštruktúra, kam zamieria noví zamestnanci. Presne túto mapu má Timea Gruszecká v hlave po 27 rokoch v teréne.
Kam kráča košický realitný trh?
Zhrňme to bez príkras. Košice už nie sú „lacnejšou náhradou" Bratislavy. Sú dynamickým trhom s vlastnými pravidlami, vlastnou energiou a vlastným príbehom — a ten príbeh ešte zďaleka nie je dopísaný.
Volvo, priemyselný park vo Valalikoch, tisíce nových pracovných miest, plánované nájomné byty aj pretrvávajúci nedostatok bývania — to všetko drží dopyt vysoko. Krátkodobo môže trh občas zaváhať, výkyvy patria k veci. No smer je jasný: Košice dospeli a na realitnej mape Slovenska si vybojovali miesto, ktoré im už nikto nevezme.
Pre kupujúceho, predávajúceho aj investora platí to isté pravidlo, ktoré Timea Gruszecká opakuje roky: na trhu nerozhoduje šťastie, rozhoduje stratégia. A stratégia sa nedá vygúgliť za jeden večer — buduje sa rokmi skúseností priamo v teréne.
Či už zvažujete kúpu, predaj alebo investíciu, jedno rozhodnutie vám ušetrí najviac nervov aj peňazí: poradiť sa skôr, než spravíte prvý krok. Nie potom, keď už je neskoro.
Poraďte sa o svojich realitných plánoch v Košiciach s niekým, kto trh pozná zvnútra.
Prvá konzultácia je bezplatná a nezáväzná. | Košice | amazonreality.sk | WhatsApp: +421 905 236 032
nehnuteľností
klientov
skúseností
