Chýba tristotisíc bytov. Čo to znamená pre cenu vášho bytu v Košiciach?
Má tridsaťdva rokov, stabilné miesto v košickej technologickej firme a každé ráno sa prebúdza v detskej izbe u rodičov. Nie z pohodlnosti. Dvojizbový byt na Terase dnes totiž stojí toľko, čo by zarobil za päť rokov plného pracovného nasadenia — ak by nejedol, neplatil účty a nešoféroval. Na Slovensku v súčasnosti chýba približne tristotisíc bytov a v počte izieb na jedného člena domácnosti obsadzujeme poslednú priečku v celej Európskej únii. Dá sa takýto hlboký nedostatok vyriešiť za štyri roky a čo z toho reálne pocíti človek, ktorý dnes v Košiciach plánuje predať alebo kúpiť nehnuteľnosť?
Krajina, kde sa býva na dlh a v tesnom
Pojem bytová núdza predstavuje presne merateľnú realitu. Podľa štatistík Eurostatu pripadá na jedného člena slovenskej domácnosti v priemernej hodnote len 1,1 izby, zatiaľ čo priemer Európskej únie dosahuje 1,7 izby. Sme na úplnom chvoste za krajinami ako Poľsko, Rumunsko či Bulharsko.
Tento stav nevznikol zo dňa na deň. Desiatky rokov sa u nás jednoducho nestavalo dostatočne. Bytová výstavba však nie je záležitosť jednej sezóny. Vybavenie povolenia si vyžaduje dlhé roky úradovania, samotná stavba trvá ďalšie roky a medzitým celá jedna generácia mladých ľudí odchádza za dostupnejším bývaním či prácou do zahraničia.
Európske ceny, východoslovenské výplaty
Tu sa príbeh stáva veľmi košickým.
Na kúpu bežného nového bytu treba v Košiciach približne štrnásť hrubých ročných platov. V Bratislave dvanásť. V Banskej Bystrici trinásť. Znamená to, že Košice predbehli v nedostupnosti bývania nielen hlavné mesto, ale aj Londýn, Varšavu či Kodaň. Mestá, ktoré ste dosiaľ považovali za nedosiahnuteľne drahé.
Ku koncu roka 2025 sa cena za meter štvorcový v Košiciach vyšplhala na 3 437 eur. Odvtedy neklesla – práve naopak, v ponukách sa dnes bežne pohybuje nad hranicou tri a pol tisíca. Národná banka Slovenska v augustovom komentári potvrdila, že Košický kraj rástol v druhom štvrťroku najrýchlejšie zo všetkých ôsmich krajov, o 4,2 percenta. Pre porovnanie: Bratislavský kraj o jedno percento, Prešovský kraj o 4,2 percenta klesol. A analytik centrálnej banky dodal, že za rastom celého kraja stojí predovšetkým samotné mesto Košice.
Východ sa rozdelil na dve polovice a Košice sú tá, ktorá zrýchľuje.
Graf, ktorý to celé vysvetľuje, je pritom nudný. Dve čiary od roku dvetisícpätnásť – mzdy a ceny bývania. Zo začiatku idú spolu. Potom sa jedna odlepí a stúpa strmo nahor, kým druhá sa vlečie. Tie nožnice sa neroztvorili náhodou. Roztvorili sa preto, že po jednej strane pribúdalo ľudí, ktorí chcú bývať, a po druhej nepribúdali byty.
Prečo sa u nás stavať neoplatí a ani nedá
Pri takýchto cenách by človek čakal, že žeriavy budú stáť na každom rohu. Opak je pravdou.
Vlani sa na Slovensku dokončilo len štrnásťtisíc bytov. Najmenej od vstupu do únie v roku dvetisícštyri. Ročne tak obnovujeme sotva 0,7 percenta bytového fondu – Poľsko dvojnásobok. Keby sme stavali poľským tempom, mali by sme každý rok dvakrát toľko nových bytov.
Dôvod je nepríjemne prozaický. V meraní Svetovej banky sme v kategórii rýchlosti získania povolení súvisiacich s výstavbou dostali nula bodov z pätnástich. Nula. Spomedzi viac než sto krajín zdieľané posledné miesto.
Postaviť dnes na Slovensku bytovku je hrdinský výkon. A hrdinstvo sa premieta do ceny. Každý mesiac čakania na pečiatku niekto platí – a ten niekto ste nakoniec vy pri podpise kúpnej zmluvy.
Anton Gromóczki z Inštitútu Martina Filka, autor januárovej štúdie o riešení bytovej krízy, to zhrnul jednou vetou: tristotisíc bytov nechýba náhodou, vyrobili sme si to sami. Územné plánovanie zastarané, normy prísne, povolenia nekonečné, nájomný sektor nikdy nebol prioritou žiadnej vlády. Súčet týchto rozhodnutí za desiatky rokov je dnešná bytová núdza.
Nájom ako luxus, vlastníctvo ako sen
Až deväťdesiat percent obyvateľov Slovenska žije vo vlastnej nehnuteľnosti. Dôvodom však nie je vysoký blahobyt, ale chýbajúca alternatíva.
V nájomnom sektore sa nachádza približne len každý desiaty byt. Pre porovnanie, v Českej republike využíva nájomné bývanie dvadsaťdva percent domácností a v Nemecku celá polovica populácie. Nedostatok stabilného nájomného trhu tlačí mladé rodiny do dlhodobých hypoték aj v momentoch, keď by potrebovali flexibilitu, a výrazne znižuje ochotu sťahovať sa za prácou.
Čo je vlastne ten plán na bytovú núdzu
Na stole je návrh, ktorý pomenúva riešenia. Bez ohľadu na to, kto ho predložil, stojí za to vedieť, čo obsahuje.
Prvým krokom má byť vyhlásenie stavu bytovej núdze a spustenie takzvaných zrýchlených zón – území, kde sa bude povoľovať a stavať podstatne rýchlejšie. Štát má uvoľniť vlastnú pôdu a schátrané objekty. Mestá, ktoré zrýchlenú výstavbu schvália, majú dostať podiel z dane z pridanej hodnoty na školy, ulice a dopravu. Mestské rozvojové firmy majú dostať štartovací kapitál a Štátny fond rozvoja bývania riadne financovanie aj právomoci.
Druhou vetvou plánu je nájomné bývanie – novela zákona o nájme s jasnou ochranou nájomcu aj prenajímateľa a koniec krátkodobých prenájmov v centrách miest. Treťou je stopercentná hypotéka pre mladých na prvý byt, v spolupráci s centrálnou bankou.
Čo by v Košiciach zabralo najrýchlejšie
Tento vývoj na trhu pozorne vníma aj Timea Gruszecká, osobná realitná maklérka a zakladateľka kancelárie amazonreality. Svoje analýzy opiera o takmer tri desaťročia nepretržitého pôsobenia v Košiciach, kde s úspechom previedla realitnými obchodmi už stovky klientov.
Z jej praxe vyplýva jednoduché triedenie. Najrýchlejšie by sa prejavilo skrátenie povolení a uvoľnenie mestských a štátnych pozemkov – to je otázka mesiacov, nie rokov. Košice majú v širšom centre aj v rozvojových územiach typu Malinovského kasární plochy, ktoré roky čakajú na to, aby sa na nich niečo pohlo. Nové mestské štvrte sú naopak beh na dlhé trate.
A k tomu patrí zdravá dávka opatrnosti. Sľuby o nájomných bytoch tu zaznievajú pravidelne. Mesto hovorí o tisíckach štátom podporovaných nájomných bytov v horizonte desiatich rokov aj o bytoch pre pracovníkov závodu vo Valalikoch – zatiaľ však ide o zámery. Do ponuky sa reálne premietnu najskôr o tri až štyri roky, ak vôbec.
Medzitým sa deje niečo iné. Volvo Car Košice má dnes vyše šesťsto zamestnancov, do konca roka ich chce mať približne tisíctristo a podľa investičnej zmluvy má v roku dvetisícdvadsaťosem zamestnávať tritisíctristo ľudí s mzdami nad krajským priemerom. Testovacia výroba sa rozbieha na prelome leta a jesene, ostrá v roku dvetisícdvadsaťsedem. Tí ľudia budú niekde bývať – a byty pre nich zatiaľ nikto nepostavil.
Stopercentná hypotéka znie krásne. Má to však háčik
Toto je bod, ktorý najviac zarezonuje u mladých.
Dnes potrebujete našetriť dvadsať percent z ceny bytu len na to, aby vám banka schválila úver. Pri byte za dvestotisíc eur je to štyridsaťtisíc, ktoré jednoducho nemáte. A kým si ich sporíte, ceny stúpajú rýchlejšie, než stíhate odkladať.
Uvoľnenie tohto pravidla by pomohlo. Ale buďme féroví aj v druhom smere: úver na plnú hodnotu bytu znamená vyššiu mesačnú splátku a nulový vankúš. Ak by ceny čo i len na chvíľu klesli, dlhujete banke viac, než váš byt stojí.
Dostupnejší úver preto pomôže len tomu, kto si správne nastaví rozpočet a hlavne – kto nekúpi predražene. A to je práve tá časť, kde sa rozhoduje o desaťtisícoch eur.
Kým sa plány premenia na byty, trh nečaká
Aj keby všetko vyšlo podľa najlepšieho scenára, prvé rodiny sa do nových štvrtí nasťahujú o roky. Dovtedy bude v Košiciach rozhodovať existujúci bytový fond – jeho stav, cena a vaša vyjednávacia sila.
Čakanie na systém preto nie je stratégia. Stratégia je vedieť, koľko váš byt naozaj stojí dnes, čo s ním viete urobiť a aký má zmysel váš ďalší krok.
Ak predávate. Nedostatok bytov drží ceny hore, no kupujúci sú pri týchto sumách oveľa opatrnejší a citlivejší na stav bytu. Byt, ktorý je na predaj naozaj pripravený — uprataný, odosobnený, s poriadnymi fotkami a jasnými papiermi — dnes v Košiciach predáte aj o desaťtisíce eur drahšie než ten istý byt ponúkaný‚ ako stojí.
Ak kupujete. Overte si reálnu dostupnosť financovania skôr, než sa do bytu zamilujete. Nič nebolí viac ako byt, ktorý ste si vybrali, a banka ho zaplatiť nedovolí.
Ak investujete do prenájmu. Chystaná zmena pravidiel nájmu a tlak na krátkodobé prenájmy v centrách môžu zmeniť váš výnos. Košice sú dnes príbehom o raste hodnoty, nie o vysokom mesačnom výnose – a tomu treba prispôsobiť aj výber bytu.
Bytová núdza je veľké slovo. Skladá sa však z úplne malých príbehov. Z rodiny, ktorá sa nezmestí do dvojizbáku. Zo syna, ktorý sa po tridsiatke nemá kam odsťahovať. Z rodiča, ktorému je už štvorizbový byt po odchode detí príliš veľký, no obáva sa, že na trhu nenájde rozumnú náhradu.
Plány prídu a odídu. Vaše rozhodnutie o bývaní však robíte teraz.
Ak chcete vedieť, koľko váš byt v skutočnosti stojí a aké možnosti dnes reálne máte, dohodnite si nezáväznú konzultáciu a ocenenie nehnuteľnosti. Bez tlaku, bez záväzku – len rovná reč o číslach. A ak riešite tú najťažšiu situáciu, teda výmenu starého bývania za nové, v amazonreality existuje pre Košičanov overený model, pri ktorom za kúpu neplatíte províziu.
nehnuteľností
klientov
skúseností
