Podobne ako kúpa pozemku pre kupujúceho, aj predaj pozemku obsahuje isté úskalia, na ktoré si treba dať pozor. Predávajúci aj kupujúci chce získať z predaja / kúpy čo najviac a tak by ste sa mali držať určitých krokov. Prinášame vám niekoľko rád, ako postup pri predaji pozemku.
Stanovenie ceny pozemku
Tou prvou vecou, na ktorú budete pri predaji pozemku určite myslieť je, koľko si zaň pýtať. No objektívnej ceny pozemku nie je ľahká záležitosť. A väčšina predávajúcich má samozrejme vyššie očakávania ako je reálne. Výsledkom potom často býva, že sa pozemok dlho predáva, respektíve sa nepredá vôbec.
Aj tu preto platí, že tou najlepšou voľbou je zavolať si na pomoc odborníka – odhadcu. Odhadca stanoví orientačnú cenu pozemku a poradí vám v akých cenových limitoch sa môžete pohybovať.
Pomôže vám však vlastný prieskum lokálnych cien pozemkov. Na internete si prezrite inzeráty predaja podobných pozemkov vo vašej lokalite. Dajte si pozor na to, že novšie inzeráty môžu mať nadhodnotenú cenu. To isté platí o tých, ktoré sú v ponuke už dlho a je možné, že o nich nie je záujem práve kvôli cene.
A od čoho konkrétne sa odvíja cena pozemku? Tá závisí najmä od možností jeho využitia. Ak predávate ornú pôdu, na ktorej môžete iba orať a siať plodiny, cena bude samozrejme najnižšia. No ak ide o stavebný pozemok, cena ide rapídne nahor.
Nič ale nie je stratené ani v prípade ornej pôdy. Ak je možné na pozemku v zmysle územného plánu stavať, stačí ju vyňať z pôdneho fondu. O tom rozhoduje príslušný pozemkový úrad. Cenovo výhodnejšie ale je vyňať iba tú časť, na ktorej sa plánuje stavať. Pochopiteľne svoje tu zohráva aj prístupnosť, rozloha pozemku, jeho svahovitosť či terénne nerovnosti a prípadné obmedzenia vo výstavbe.
Fáza prípravy na predaj pozemku
Ako sme už v úvode naznačili, fáza prípravy je najdôležitejšia časť pri predaji pozemku. Treba k záležitosti pristúpiť veľmi zodpovedne, pretože si môžete byť istí, že vás potenciálni záujemcovia doslova zasypú otázkami. Pokiaľ nedokážete bez zaváhania na všetky odpovedať, tak prípadný obchod padá. S tým súvisí aj nutnosť mať všetky doklady k pozemku po ruke, aby ste svoje odpovede vedeli aj doložiť.
Ktoré doklady informácie získať pred predajom pozemku:
list vlastníctva, katastrálna mapa, informácie od obce – obmedzenia vo výstavbe, obecné inžinierske siete.
Čo je potrebné pripraviť? V prvom rade list vlastníctva, z ktorého je možné vyčítať množstvo užitočných informácií. V prvom rade, či je váš pozemok registrovaný ako „C“ alebo „E“. Žiaľ ak u vás platí tá druhá možnosť, tak veľkú dieru do sveta neurobíte. O pozemok bude menší záujem z dôvodu, že banka na takýto pozemok nevydáva hypotéky. Rovnako sa z listu vlastníctva dajú vyčítať aj všetky ťarchy, bremená či exekúcie.
Katastrálna mapa vám zase poskytne údaje o prístupových cestách na pozemok, o tvare pozemku či inžinierskych sieťach. Pri predaji pozemku je však veľmi dôležitá i územnoplánovacia informácia, tzv. UPI. Kupujúceho bude určite zaujímať, či sú na pozemok viazané nejaké stavebné obmedzenia, alebo či sa v budúcnosti neplánuje niečo pri pozemku stavať. Ak ju nemáte, požiadajte o ňu úrad s ohľadom na možné využitie pozemku, či prípadné regulatívy – napríklad obmedzenie vo výške stavby, povolených podlaží, umiestnenia a tvaru stavieb v lokalite…
Od obce si pýtajte aj informácie k prípadným obmedzeniam vo výstavbe z dôvodu ochranného pásma alebo chránenej krajinnej oblasti. Rovnako je dôležité mať znalosť v tom, či náhodou cez pozemok neprechádza nejaká inžinierska sieť v réžii obce (potrubie či iné vedenie).
Tiež nezabudnite, že ak predávate pozemok, no nevlastníte príjazdovú cestu, alebo sa na pozemok vstupuje z parcely iného vlastníka, je dôležité to dať do poriadku. Najlepšie odkúpením cesty, podielu na nej alebo aspoň zriadením vecného bremena prechodu cez potrebné parcely iných vlastníkov.
Kúpno-predajná zmluva
Pokiaľ ste si stanovili objektívnu cenu za pozemok, pripravili všetky dokumenty, pripravili sa na otázky kupujúceho, je načase myslieť na kúpno-predajnú zmluvu. Na internete je síce veľa vzorov a postupov ako ju napísať, no najmä ak je cena pozemku vysoká, určite je lepšie keď ju pripraví realitná kancelária, príp. zveriť jej napísanie realitnému právnikovi. Zmluva sa uzatvára v zmysle ustanovenia § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. No majte na pamäti, že zmena vlastníka je zavŕšená až zápisom v katastri.
Konečná fáza predaja pozemku
Našiel sa kupec, zmluva je napísaná, a čo ďalej? Aké ďalšie administratívne kroky treba urobiť? Pochopiteľne, začať treba podpisom kúpno-predajnej zmluvy a dohodou na spôsobe úhrady. Obyčajne sa to rieši advokátskou alebo notárskou úschovou, a to až do doby, kedy je pozemok prepísaný v katastri. K tomu však treba podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Ďalej už len čakáte na vybavenie a posledným bodom je samozrejme odovzdanie všetkých prístupov, dokumentov a prijatie platby. Zaplatíte daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, ak váš konkrétny prípad podlieha zdaneniu podľa zákona o dani z príjmov. Pokiaľ ste ale boli vlastníkom pozemku dlhšie ako 5 rokov, daň neplatíte. A tým sa vaša strastiplná cesta za predajom pozemku končí.
obrázky: unsplash.com
