Pri predaji nehnuteľnosti je znalecký posudok na byt vo väčšine prípadov nevyhnutnosťou. Na stránkach ministerstva spravodlivosti sa nachádza aktuálny zoznam znalcov, ktorých služby pri potrebe znaleckého posudku bytu môžu klienti využiť.
Posudzovanie hodnoty nehnuteľnosti sa voči minulosti v podstatnej miere zmenilo a určuje sa dnes iným spôsobom, ako tomu bolo pred pár rokmi. Dnes sa už vo všeobecnosti neurčuje cena, ale určuje sa všeobecná hodnota nehnuteľnosti, ktorá je ovplyvňovaná množstvom faktorov s nezanedbateľným dopadom. Jednotný postup určovania hodnoty je zavedený vyhláškou ministerstva spravodlivosti.
Lokalita a poloha bytu
Najväčší dopad na cenu nehnuteľnosti má lokalita, v ktorej sa objekt nachádza. Dôležitý je región, ale samozrejme i fakt, či sa jedná o krajské alebo okresné mesto, obec, prípadne kúpeľné mesto a podobne.
Dôležitú úlohu zohráva v prípade obce i vzdialenosť od najbližšieho mesta. Dopad na cenu v tomto ohľade má síce väčšinou aj občianska vybavenosť danej lokality, v mnohých posudkoch ale nie je vôbec zohľadňovaná.
V znaleckých posudkoch je možné stretnúť sa s posudzovaním faktorov ako je hustota zastavania, hlučnosť či prašnosť. Na dané faktory sa prihliada, pretože ich vplyv má nezanedbateľný dopad na ľudské zdravie a v prípade abnormálnych hladín môže stáť za vznikom rozsiahlych zdravotných komplikácií. Faktory sú posudzované znalcom počas prehliadky a znalec sám vyhodnotí ich vplyv.
Do znaleckého posudku môže zasiahnuť i situácia na realitnom trhu a to v podobe záujmu o nehnuteľnosti v danej lokalite v aktuálnom čase. Ak je dopyt väčší ako ponuka, cena sa bude pohybovať smerom nahor, ak je situácia opačná, cena bude klesať.
Konštrukcia budovy a jej stav
Konštrukcia bytového domu a stav samotného bytu sú faktory, na ktorých sa v znaleckom posudku prihliada najviac. Znalca zaujíma, aký starý je daný objekt a či je v pôvodnom stave alebo po rekonštrukcii.
Ohodnotenie znalca je jeho subjektívnym názorom, čo je tiež dôvodom, prečo sa ohodnotenia rovnakej nehnuteľnosti rôznymi znalcami môžu líšiť. Dôležité je, aby znalec vedel svoje rozhodnutie zdôvodniť pre záujemcom i pred prípadnou kontrolou.
Tip: Skrášlite byt a odpracte staré zariadenie. Škaredšie časti bytu, napríklad ofŕkané steny radšej zakryte a ukážte tie krajšie časti bytu.
Bremená k bytu
Pri vytváraní znaleckého posudku sa do úvahy berie i možnosť bremien, ktoré by na danom byte mohli byť uvalené. Najčastejším bremenom je vecné bremeno, z ktorého v mnohých prípadoch ide o právo dožitia.
Rovnako častým je i záložné právo v prospech finančného ústavu. V tomto prípade hovoríme o práve inštitúcie, s ktorej pomocou bola kúpa daného bytu financovaná súčasnému majiteľovi.
Budúci majiteľ sa môže stretnúť aj s exekučným záložným právom. Jedná sa o nepríjemné situácie, ktoré sú však dnes minimalizované poskytnutím dokumentov pre vytvorenie znaleckého posudku.
Tip: snažte sa vyriešiť vecné či záložné bremená skôr, než pristúpite k predaji bytu. Ak byt kupujete, overte si, či sú nejaké bremená na byt uvalené.
Dokumenty potrebné k znaleckému posudku
Najdôležitejším dokumentom je list vlastníctva, ktorý potvrdzuje, že predávajúcim je skutočný majiteľ. Vďaka listu vlastníctva má znalec možnosť overiť tento fakt a zistiť ako presne je byt vedený. Pomáha tiež odhaliť prítomnosť prípadných bremien.
Dôležité je mať k dispozícii i pôvodný dokument, ktorým bol objekt nadobudnutý – kúpna zmluva, darovacia zmluva.
Vek bytového domu pomáha osvetliť dokument, ktorý pôvodný majiteľ môže získať od správcu daného objektu, v prípade komplikácii i na stavebnom úrade.
Nápomocným dokumentom je i kópia katastrálnej mapy, ktorá je vyžadovaná znalcami z dôvodu overenia, či je daná nehnuteľnosť skutočne zapísaná na danom mieste. Tento dokument býva v prípade znaleckého posudku na byt vyžadovaný zriedka, je však dobrým krokom mať ho k dispozícii.
Obrázky: Pexels.com
Predávate byt? Naša realitná kancelária v Košiciach vám zabezpečí všetky náležitosti vrátane znaleckého posudku.
