V súčasnosti je väčšina nehnuteľností zaťažená hypotékou. Čo však v prípade, že chcete predať byt alebo dom a kúpiť si druhý? Ako v tomto prípade riešiť záložné právo voči banke? V článku vám poradíme, ako preniesť záložné právo na novú nehnuteľnosť bez toho, aby ste museli zostávajúcu čiastku hypotéky vyplatiť. Tiež sa dozviete, ako dlho tento proces zvyčajne trvá.
Aké sú možnosti?
V prvom rade sa treba rozhodnúť, či si hypotéku ponecháte, alebo si zoberiete novú a za výhodnejších podmienok. V prípade, že si nechcete starý úver ponechať, budete si musieť nájsť vhodného kupujúceho, ktorý bude ochotný za vás zostatok hypotéky vyplatiť. Následne požiadajte svoju banku o vyčíslenie zostatku hypotéky a podajte si žiadosť o predčasné splatenie úveru.
Pochopiteľne, spolu s údajom o zostatku vám banka pošle aj číslo účtu, na ktorý bude treba vložiť peniaze. A tu práve prichádza chvíľa pre vášho kupujúceho. Buď vyplatí zostatok úveru priamo z vlastného vrecka, alebo to za neho urobí banka, v ktorej si kupujúci berie svoju hypotéku.
Ak ide o rovnakú banku s tou vašou, oplatí sa zistiť, či vám náhodou vďaka tomu neodpustia poplatok spojený s predčasným splatením úveru. Niektoré banky svojim klientom týmto spôsobom vychádzajú v ústrety.
Tip
V banke sa opýtajte na vašu fixáciu. Či je vôbec možné predčasné splatenie hypotéky aj bez poplatkov. Ak nie, tak sa samozrejme oplatí počkať na obdobie povolenej zmeny fixácie, prípadne na obdobie predčasného splatenia bez poplatku. Mimo tohto obdobia je tento poplatok za predčasné splatenie úveru zákonom stanovený na úroveň 1% zo zostatku úveru.
Váš starý úver bude splatený v momente, keď banka obdrží peniaze na účet. Nezabudnite si však z listu vlastníctva vymazať záložné právo. Ako? Veľmi jednoducho. Stačí vám vypýtať si od banky potvrdenie o zaplatení úveru, na základe ktorého vám vydá doklad – kvitanciu. Na základe toho potom katastrálny úrad túto ťarchu vymaže.
To bol ten jednoduchší spôsob. Poďme si teraz povedať niečo o tom zložitejšom – starý úver si chcete nechať a radi by ste ho preniesli na novú nehnuteľnosť.
Prenesenie starého hypoúveru na inú nehnuteľnosť
Pochopiteľne, nie vždy je možné zobrať si nový hypoúver. Za posledné roky totiž banky ich poskytovanie výrazne sprísnili a tak mnohým ľuďom to už nemusí vychádzať. Nezostáva preto nič iné, len si starý úver preniesť na novú nehnuteľnosť. Ako postupovať?
Najjednoduchšie je to v prípade, ak prenášate záložné právo na takú nehnuteľnosť, ktorú vlastníte vy, prípadne niekto, kto je vám blízky (rodičia…). A samozrejme na takú, ktorá nie je zaťažená hypotékou. Najlepšie je zájsť si za svojim hypotekárnym poradcom, ktorý vám pomôže so žiadosťou o zmenu predmetu záložného práva a prípravou potrebných dokumentov. K nim patrí predovšetkým znalecký posudok na nehnuteľnosť, na ktorú chcete záložné právo preniesť.
Ak vám banka schváli vyhotovenie novej záložnej zmluvy a po vykonaní potrebných úkonov na príslušnom Katastrálnom úrade, vám už nič nebráni v tom, aby ste vašu pôvodnú nehnuteľnosť predali.
Tip
Nehnuteľnosť, na ktorú prenášate záložné právo, musí mať z pohľadu banky a starej hypotéky dostatočnú hodnotu. To znamená, že by mala mať minimálne rovnakú, prípadne vyššiu hodnotu, akú mala pôvodná nehnuteľnosť.
Prenesenie záložného práva na nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť
Avšak zložitejšie je to v prípade nehnuteľnosti, ktorú ešte len chcete kúpiť. Ide o časovo náročnejšiu záležitosť, pričom tu budete musieť dobre plánovať a zabezpečiť si spoluprácu protistrany – toho, kto vám nehnuteľnosť predáva.
Pripravili sme pre vás stručný postup:
- Majiteľ bytu, ktorý si chcete kúpiť, musí súhlasiť s presunom vášho záložného práva na jeho nehnuteľnosť.
- Požiadajte banku o zmenu predmetu záložného práva. Možno budete musieť uhradiť poplatok, záleží to od konkrétnej banky.
- Dajte si vyhotoviť znalecký posudok na novú nehnuteľnosť.
- Banka na základe znaleckého posudku a hodnoty novej nehnuteľnosti rozhodne, či vašej žiadosti vyhovie.
- V prípade súhlasu banky treba vložiť novú záložnú zmluvu do katastra nehnuteľností.
- Na katastri obdržíte list vlastníctva so záložným právom banky na nehnuteľnosť.
- Banka vám na základe predloženého nového listu vlastníctva vydá doklad o vymazaní záložného práva na pôvodnú nehnuteľnosť. Aj s týmto dokladom treba zájsť na kataster nehnuteľností, kde vám vymažú pôvodné záložné právo.
Nezabudnite ale na čas. Celý tento proces prenesenia záložného práva sa totiž nedá vybaviť za jeden deň. Dokonca ani za týždeň. Dôležité je preto vyhradiť si istú časovú rezervu, a to minimálne v trvaní 2-3 mesiace. Rovnako treba počítať s výdavkami. Najmä za znalecký posudok, za poplatky banke a za poplatky na katastri.
Záver
Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť nemusí byť vôbec náročný proces. Záleží to od toho, či si plánujete zobrať novú hypotéku, alebo si chcete nechať tú pôvodnú. V prvom prípade vám stačí nájsť ochotného kupujúceho, ktorý vám za časť sumy z ceny nehnuteľnosti vyplatí starý hypoúver. V druhom prípade vám nezostáva nič iné, iba starú hypotéku preniesť na novú nehnuteľnosť.
Všetko záleží najmä od toho, či sa vám podarí nájsť kupujúceho, ktorý bude súhlasiť s presunom vášho záložného práva na jeho nehnuteľnosť. A to sa pochopiteľne stáva iba málokedy.
Z tohto pohľadu je preto najschodnejšou cestou založiť nehnuteľnosť, ktorá vám patrí, alebo patrí niekomu blízkemu. Prípadne starú hypotéku vyplatiť predajom vašej terajšej nehnuteľnosti a kúpu novej financovať novou hypotékou.
obrázky: freepik.com
