Realitný trh sa neustále vyvíja, pričom si už dlhé roky udržuje stúpajúci trend nárastu cien. V poslednom období sa však akoby celý tento proces urýchlil a ceny nehnuteľností vystrelili prudko nahor. Preto ak premýšľate nad vlastnou nehnuteľnosťou, určite vás bude zaujímať otázka – ako to vyzeralo s cenami tento rok a čo môžeme čakať v roku 2022? Je šanca, že by cena nehnuteľností prestala stúpať? Povieme si o tom v našom článku.
Realitný trh na Slovensku v roku 2021
Trend vývoja cien nehnuteľností má na Slovensku stúpajúci trend už od roku 2014, kedy sme naposledy v jednotlivých kvartáloch roka zaznamenali pokles. Odvtedy ich cena kontinuálne rastie a nezabránila tomu ani v súčasnosti prebiehajúca pandémia koronavírusu. Len za posledný rok ceny bytov a domov tak stúpli približne o 12 %. Prečo je tomu tak?
Hlavným dôvodom je nedostatočná ponuka. V súčasnosti je nájomných bytov na Slovensku ako šafranu, a tak je pre mnohých najrozumnejším riešením investovať do vlastnej nehnuteľnosti. Avšak tento dopyt záujemcov výrazne prevyšuje ponuku na trhu, a to sa podpisuje pod rast cien.
Rovnako faktom je, že hoci developeri majú financie a projekty na stavbu nových nehnuteľností, brzdí ich zdĺhavá a neefektívna administratíva. Podľa mnohých je to jeden z kľúčových dôvodov, prečo rýchlosť výstavby výrazne zaostáva za tempom prírastku obyvateľov. Pochopiteľne, platí to najmä pre naše hlavné mesto, kde sa každým rokom sťahuje čoraz viac ľudí za prácou.
Rovnako dôvodom tohto nepriaznivého trendu je aj zvyšovanie cien stavebných materiálov. Pritom sa nejedná o žiadne drobné. Napríklad ceny polyetylénu sú v súčasnosti vyššie približne o 40%. Rovnako zdražela aj ropa a jej deriváty, a to až o 34 %.
Vedeli ste, že…
… jedným z výrazných ekonomických faktorov, ktorý ovplyvňuje cenu nehnuteľností, je aj poskytovanie hypoték? Úroky na hypotekárnych úveroch sú v súčasnosti totiž na historických minimách.
A v neposlednom rade, k nepriaznivému pomeru dopyt a ponuka nehnuteľností prispieva aj fakt, že mnohí ľudia berú kúpu nehnuteľnosti ako stabilnú investičnú príležitosť. A tak sa táto ponuka čoraz viac stenčuje.
Cena nehnuteľností v jednotlivých krajoch
Ceny nehnuteľností síce rastú plošne na celom Slovensku, avšak v spojitosti s jednotlivými krajmi nie je tento nárast rovnaký. Samozrejme, najviac si za vlastné bývanie priplatia záujemcovia v Bratislavskom kraji, kde priemerná cena za meter štvorcový v treťom kvartáli tohto roku atakuje už sumu 2 900 €/m2. Rastie priam raketovým tempom. Veď v porovnaní so začiatkom roka 2021, priemerná cena nehnuteľností v tomto kraji vzrástla až o približne 300 €/m2!
Výrazný rast cien nehnuteľností pozorujeme aj v Košickom kraji, kde sa priemerná cena v treťom kvartáli tohto roku vyšplhala až na úroveň 1 500 €/m2. Na druhú stranu, medzi kraje s najnižšou priemernou cenou patrí Banskobystrický a Nitriansky kraj, kde za meter štvorcový záujemcovia zaplatia približne 1100 až 1200 €.
Pripravili sme pre vás krátke zhrnutie priemerných cien nehnuteľností v jednotlivých krajoch:
- Bratislavský kraj – v našom hlavnom meste si za nehnuteľnosť priplatíte najviac. Konkrétne za byt takmer 2800 €/m2 a za dom už viac ako 2500 €/m2.
- Trenčiansky kraj – v našom zozname mu patrí druhá priečka v náraste priemerných cien nehnuteľností. Za byt tu zaplatíte približne 1500 až 1700 €/m2 a za dom viac ako 900 €/m2.
- Žilinský kraj – aj v tomto kraji ceny nehnuteľností rastú rýchlo, avšak nie až tak rýchlym tempom ako v predchádzajúcich dvoch prípadoch. Cena bytov tu dosahuje úroveň viac ako 1600 €/m2, a domov približne 920 €/m2. Priamo v meste Žilina si však za byt zaplatíte viac ako 2000 €/m2 a za dom takmer 1200 €/m2.
- Prešovský kraj – v treťom kvartáli roku 2021 tu zaplatíte za byt v priemere takmer 1300 €/m2 a za dom približne 900 €/m2. Priamo v meste Prešov sa tieto hodnoty šplhajú na úroveň 1636 €/m2 a 1365 €/m2.
- Košický kraj – čo sa týka ceny bytov v Košiciach, zaplatíte až takmer 2200 €/m2. Priemerná cena za dom v Košiciach sa pohybuje od 1500 do 1700 €/m2. V rámci celého kraja sa priemerná cena za byt pohybuje takmer na úrovni 1700 €/m2 a za dom takmer 900 €/m2.
- Nitriansky kraj – cena za byt tu dosahuje hodnotu približne 1300 €/m2 a za dom 862 €/m2. Priamo v Nitre si zaplatíte za byt viac ako 1600 €/m2.
- Trnavský kraj – priamo v meste Trnava atakuje hodnota ceny bytov úroveň 2100 €/m2, pričom dom tu kúpite za 1400 €/m2. V rámci celého kraja sa priemerná hodnota ceny za byt pohybuje na úrovni 1500-1600 €/m2 a za dom približne 1200-1400 €/m2.
Vedeli ste, že…
… na Slovensku si za m2 zaplatíte viac v prípade garsónky, ako je tomu v prípade 4-izbového bytu?
Pochopiteľne, v kontexte rastu cien je treba vziať do úvahy aj typ nehnuteľnosti. Rýchlejšie rastú ceny hlavne jednoizbových a dvojizbových bytov. Naopak, jediným typom nehnuteľnosti, pri ktorom bol zaznamenaný mierny pokles, sú veľkometrážne byty. Na druhú stranu ale najvýraznejšie rastú ceny rodinných domov. V ich prípade ide o nárast približne o 6 -7 %.
Predpoklad cien nehnuteľností pre rok 2022
Žiaľ, tu je na mieste mierny pesimizmus. Niektorí odborníci predikujú aj v nasledujúcom roku nárast cien nehnuteľností na úrovni dvojciferného čísla. Presná predikcia tohto vývoja je však nemožná, pretože treba zvážiť viacero faktorov, ktorých výsledný dopad na realitný trh je viac-menej neistý. Prečo je tomu tak?
Vplyv pandémie koronavírusu
Základnú skutočnosť, ktorú treba vziať do úvahy je fakt, že nepriaznivý vývoj na trhu nehnuteľností nezastavila ani pandémia koronavírusu. Skôr naopak. Pandémia totiž výrazne skomplikovala výstavbu nových nehnuteľností – mnohé stavebné projekty nedostali povolenie. A to samozrejme prispieva k nepriaznivému pomeru dopyt/ponuka na realitnom trhu.
Okrem toho pandémii vďačíme aj za to, že veľká skupina ľudí je nútená pracovať z domáceho prostredia – home office. Preto je tiež namieste predpoklad, že veľa z nich sa bude chcieť osamostatniť a zariadiť si vlastný priestor na bývanie a prácu. Dokonca existujú aj firmy, ktoré na začiatku pandemickej situácie museli zmeniť svoju prevádzku na prácu z domu. Avšak do klasického režimu z minulosti sa už nevrátili.
Na druhú stranu však pandémia priniesla aj vyššiu nezamestnanosť. A to vytvára druhú skupinu ľudí – domácnosti, ktoré sa ocitli v horšej finančnej situácií. Preto je možné zároveň predpokladať, že vlastné bývanie sa pre mnohých záujemcov stane nedostupným.
Je ale takmer nemožné tvrdiť, ktorý faktor a skupina obyvateľstva z toho preváži. Či budú v prevahe tí, čo na to majú a vlastnú nehnuteľnosť si aj kúpia, alebo naopak tí, ktorí si ju nebudú môcť dovoliť. Všetko tiež záleží od toho, ako sa pandemická situácia bude vyvíjať a do akého stavu sa dostane slovenská ekonomika.
Treba pamätať aj na to, že mnohé domácnosti sa v súčasnosti viac zamerali na vytváranie vlastných úspor. Preto je tiež celkom možné, že po skončení pandemického obdobia budú chcieť tieto úspory investovať do bývania.
Vplyv ďalších faktorov
Na druhú stranu ale dobrou správou je, že v roku 2022 sa očakáva zlacňovanie niektorých stavebných komponentov, a to až o 20 alebo 30 percent. To by mohlo prispieť nielen k tlaku cien smerom dole, ale aj k finančne menej náročnej rekonštrukcii starších nehnuteľností.
Svoje slovo na trhu nehnuteľností určite budú mať aj banky. Tie vzhľadom na neustále rýchlo sa zvyšujúce ceny nehnuteľností môžu sprísniť kritériá na poskytovanie hypoték, aby zamedzili rizikovým úverom. Tým pádom môže mierne klesnúť dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu insolventnosti obyvateľstva.
Netreba tiež zabúdať na nepríjemnú skutočnosť, a síce že ceny nehnuteľností rástli výrazne rýchlejším tempom ako platy. Je jasné, že takto to nemôže ísť do nekonečna. Preto pokiaľ sa ľuďom adekvátne nezvýšia mzdy, ceny nehnuteľností nastavené developermi už ďalej nemusí realitný trh akceptovať.
Záver
Nepriaznivý vývoj cien nehnuteľností smerom k ich rýchlemu rastu ovplyvňuje najmä pomer ponuky a dopytu. V súčasnosti je ponuka nehnuteľností výrazne nižšia ako je ich dopyt. A je len ťažko predpokladať, či sa tento trend v blízkej budúcnosti zlepší. Situáciu na realitnom trhu tiež komplikuje pandémia koronavírusu, ktorá na rozdiel od prvých predpokladov, tlačí cenu nehnuteľností skôr smerom nahor.
V roku 2022 je dobrou správou očakávané zlacňovanie niektorých stavebných materiálov. Významným faktorom by mohli byť aj banky, ktoré môžu sprísniť kritériá na poskytovanie hypoték, aby tak zamedzili rizikovým úverom.
obrázky: freepik.com
