Ako predať byt zaťažený hypotékou

Predaj bytu zaťaženého hypotékou je pomerne bežná záležitosť. Tento typ predaja je dokonca každým rokom častejší, čo je pochopiteľné, keďže hypotéky poskytované bankami boli v posledným rokoch za veľmi nízky úrok. Treba však počítať s tým, že celý proces zaberie viac času a že si možno bude treba aj niečo priplatiť. V článku si povieme ako postupovať v prípade predaja bytu s hypotékou.

Chcem si kúpiť väčší byt alebo dom

Vezmime si ako príklad predávajúceho, ktorý si chce kúpiť väčší byt alebo dom. No jeho súčasný byt je zaťažený hypotékou, čiže záložné právo vlastní banka. Aké sú možnosti?

Vo všeobecnosti existujú pre predávajúceho tri spôsoby ako postupovať pri predaji bytu s hypotékou:

1. predčasné splatenie úveru,
2. prevzatie úveru kupujúcim,
3. prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť.

1 Predčasné splatenie úveru

Predčasné splatenie úveru je najbežnejším spôsobom, pričom dlžník musí požiadať svoju banku o súhlas k predčasnému splateniu úveru. Ak ho dostanete, môžete hneď uhradiť svoj záväzok, pričom vám banka vystaví tzv. kvitanciu. Ide o nevyhnutnú náležitosť, s ktorou sa doloží a podá Návrh na výmaz záložného práva na príslušný kataster.

Základnou podmienkou je disponovať dostatočnou čiastkou na splatenie úveru. Pokiaľ máte svoje vlastné zdroje, je to pochopiteľne výhra. No častejšie ide o zdroj financií zo strany kupujúceho, ktorý po dohode s predajcom časť úveru uhradí ako súčasť kúpnej ceny. Môže sa tak stať priamo prostredníctvom dlžníkovho účtu na úverový účet v banke dlžníka.

„Pri predčasnom splatení úveru pri predaji bytu môžete využiť vlastné zdroje alebo dohodnúť sa s kupujúcim.“

V tomto administratívnom kroku však odporúčame využiť služby realitného odborníka alebo odbornej právnej pomoci. Zásadnú úlohu tu hrá kvalitne napísaná kúpno – predajná zmluva s vopred presne definovanými právami a povinnosťami zúčastnených zmluvných strán.

Predčasné splatenie úveru počas fixačného obdobia bol v minulosti pomerne nákladný proces, ktorý vás v priemere stál aj niekoľko stoviek euro. Bezplatne mohol klient banky splatiť úver v dobe zmeny úrokovej sadzby, alebo na konci fixačnej doby.

Dnes sa situácia zlepšila, a v niektorých prípadoch tento poplatok odpadá. Napríklad ak splatná suma nepresiahne 20 % istiny hypotéky a je uhradená do jedného mesiaca predo dňom výročia uzavretia zmluvy o poskytnutí hypotéky.

2 Prevzatie úveru kupujúcim

Každému nemusí vyhovovať prvý spôsob. Napríklad z dôvodu, že peniaze, ktoré by mal vrátiť banke na splatenie úveru, nutne potrebuje na dostavbu domu. V tomto prípade sa predávajúcemu hodí prevzatie úveru kupujúcim.

Predaj bytu zaťaženého hypotékou touto cestou znamená, že sa hypotekárny úver prevedie na kupujúceho. Ten potom ďalej pokračuje v jeho splácaní, a to väčšinou za rovnakých podmienok, za akých bol poskytnutý predchádzajúcemu klientovi.

Spolu s nehnuteľnosťou prechádza na kupujúceho aj záložné právo. Má to však háčik. Je pomerne ťažké nájsť kupujúceho, ktorý s tým bude súhlasiť. Zvyčajne je totiž v značnej nevýhode, keďže nadobúda úver za rovnakých podmienok ako pôvodný dlžník. A pochopiteľne väčšina úverových podmienok bola v minulosti prísnejšia. Navyše niekedy s námahou vyhľadaný kupujúci nemusí vyhovovať prísnym kritériám konkrétnej banky. No ak budete mať v tomto smere šťastie, aj tu odporúčame využiť služby odborníka, ktorý minimalizuje s tým zvýšené riziká prípadných právnych omylov, alebo dokonca aj možných podvodov.

3 Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť

Ďalšou možnosťou predaja zaťaženého bytu hypotékou je zmena jej zabezpečenia. V tomto prípade predávajúci prevedie záložné právo na inú nehnuteľnosť, ktorú zároveň kupuje. Deje sa to pochopiteľne za súhlasu banky. Pri tomto spôsobe sa teda zmení v pôvodnej zmluve predmet zabezpečenia úveru.

Ide o pomerne často využívanú možnosť, nakoľko predávajúci zväčša súčasne s predajom starej nehnuteľnosti rieši aj kúpu novej nehnuteľnosti. A to neraz vo vyššej hodnote, než je zostávajúca časť nesplateného úveru. Preto ani prevod záložného práva nie je problémom.

Pozor na výšku zostatku úveru!

Ešte pred začiatkom procesu prenosu zabezpečenia hypotéky z bytu na inú nehnuteľnosť, by ste si však mali v banke zistiť, aký presne vysoký zostatok úveru vám ešte zostáva splatiť a či vám nová nehnuteľnosť vystačí na jeho vykrytie. Banka totiž nemusí vždy súhlasiť s prenosom ťarchy z bytu na inú nehnuteľnosť. Záleží to najmä na hodnote nehnuteľnosti, konkrétne teda, či predmetná nehnuteľnosť dostatočne zabezpečuje aktuálnu pohľadávku banky voči vášmu bytu.

Obrázky: pixabay.com

Plánujete predať byt? Skúsení makléri z našej realitnej kancelárie (Košice) Vám radi pomôžu.

[vc_btn title=“KONTAKTUJTE NÁS“ style=“flat“ color=“green“ size=“lg“ align=“center“ i_icon_fontawesome=“fa fa-angle-double-right“ add_icon=“true“ link=“url:https%3A%2F%2Famazonreality.sk%2Fkontakt%2F|||“]